Was ist wichtig bei Mieter-Insolvenz?

München | Ausgabe 68 | Sommer 2024 | Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

In Krisenzeiten werden Vermieter vermehrt mit der unerfreulichen Situation konfrontiert, dass Mieter infolge wirtschaftlicher Schwierigkeiten die Miete nicht mehr bezahlen können und Insolvenz beantragen müssen. Die Insolvenz des Mieters wirft für Vermieter eine Reihe von Fragen auf, von denen die wichtigsten in diesem Beitrag kurz beantwortet werden sollen.

Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters

Ab Stellung des Insolvenzantrags greift zugunsten des Mieters gemäß § 112 InsO eine sogenannte Kündigungssperre. Diese untersagt dem Vermieter Kündigungen wegen Verzugs mit vor der Antragstellung fälligen Mieten oder wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Zwar bleiben ordentliche Kündigungen (bei Wohnraummietverhältnissen z.B. wegen Eigenbedarfs) und außerordentliche Kündigungen aus anderen Gründen möglich. Allerdings liegen deren Voraussetzungen in den meisten Fällen nicht vor. Nach Stellung des Insolvenzantrags durch den Mieter müssen Vermieter daher in der Regel den Ausfall zweier weiterer Monatsmieten abwarten, bis sie den Mietvertrag kündigen können. Diese Folge können Vermieter vermeiden, wenn sie das Mietverhältnis bereits vor Insolvenzantragstellung kündigen, sofern bereits ein entsprechender Mietrückstand vorliegt.

Anspruch auf Miete

Erst die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werdenden Mieten stellen sogenannte Masseforderungen dar, die vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse befriedigt werden müssen. Zwischen Insolvenzantrag und Insolvenzeröffnung (oder deren Ablehnung mangels Masse) können jedoch Monate vergehen. Rückständige Mietforderungen aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen einfache Insolvenzforderungen dar, die der Vermieter lediglich zur Insolvenztabelle anmelden kann und auf die er nach Verwertung der Insolvenzmasse zumeist allenfalls eine geringe Quote ausgeschüttet erhält. Eine Chance auf vollständige Befriedigung der bis zur Verfahrenseröffnung auflaufenden Mietrückstände hat der Vermieter nur in dem eher seltenen Fall, dass der vorläufige Insolvenzverwalter ihm die spätere Bezahlung dieser Mieten aus der Insolvenzmasse zugesagt hat.

Mietsicherheit

Eine vom Mieter gestellte Mietsicherheit kann auch in der Insolvenz des Mieters für Mietrückstände und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. Renovierungskosten) nach Mietende vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Oft stellt dies die einzige werthaltige Sicherheit für den Vermieter dar, weswegen bei Mietbeginn strikt darauf geachtet werden sollte, dass der Mieter die vertraglich vereinbarte Sicherheit auch tatsächlich stellt. In der Krise ist der Mieter hierzu nicht mehr in der Lage. Einmal Versäumtes kann dann nicht mehr nachgeholt werden.

Geltendmachung des Vermieterpfandrechts

Der Vermieter hat darüber hinaus die Möglichkeit, zur Befriedigung seiner Ansprüche ein Pfandrecht an den vom Mieter in die Mietsache eingebrachten Gegenständen (z.B. Möbel, Inventar oder Warenbestände) geltend zu machen, sofern diese dem Mieter gehören. Das Vermieterpfandrecht deckt Mietrückstände für die Zeit bis maximal zwölf Monate vor Insolvenzeröffnung ab. Hat der Vermieter sein Pfandrecht geltend gemacht, wird er später aus dem Verwertungserlös der gepfändeten Gegenstände vorrangig befriedigt. Das Vermieterpfandrecht nach Kenntnis vom Insolvenzantrag des Mieters schnellstmöglich schriftlich auszuüben und dem (vorläufigen) Insolvenzverwalter anzuzeigen, ist daher eigentlich immer sinnvoll. Der Vermieter sollte dabei auch auf eine unverzügliche Inventarisierung der eingebrachten Gegenstände dringen und darauf achten, dass diese vom Mieter nicht aus der Mietsache entfernt werden.

Fazit

Zeichnet sich die Insolvenz des Mieters ab, sollte der Vermieter nicht erst abwarten, sondern sich sehr zeitnah fachlich beraten lassen. Hat der Mieter noch keinen Insolvenzantrag gestellt, kann das Mietverhältnis häufig wegen bereits aufgelaufener Mietrückstände gekündigt werden, da die sogenannte Kündigungssperre erst nach Stellung des Insolvenzantrags greift. Aber auch nach Insolvenzantragstellung des Mieters gibt es hinsichtlich der Inanspruchnahme der Mietsicherheit und der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts Formalien zu beachten, die nur mit fachkundiger Unterstützung gemeistert werden können.